Q:餐厅可以在疫情期间申请减免租金吗？

先看合同，是否可以按不可抗力减免租金。依照《租赁合同》中的约定，合同中如果对出现不可抗力减免租金有明确约定的，按约定履行。

根据《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定：

因发生新型肺炎，包括被隔离、封城、限行等紧急措施而无法自由活动）属于法律规定的“不可抗力”的情形，因不可抗力不能履行民事义务的，或者造成他人损害的，不承担责任，但法律另有规定的，依照其规定。

若无约定，承租方可以援用在合同履行过程中的发生了不可预见的不可抗力/情势变更事由，主动与出租方协商变更合同条款，申请减免房租。

注意️

餐饮企业需注意保留相关证据，如政府关于交通管制、延迟企业复工复业等文件、新闻、短信、微信、现场照片或视频等，汇总因疫情造成的经营业绩锐减情况，同时对相关政府部门发布的管制通知备案存档。另外，要及时向对方当事人发函告知相关情况，且要保留通知的证据。

Q：餐饮企业能否在疫情期间主张解除租赁合同？

《合同法》第九十四条规定，当出现因不可抗力致使不能实现合同目的的情形时，当事人可以行使法定解除权。但此处需注意，该条款的适用必须满足“使合同不能实现”这一条件。

如《租赁合同》中未约定不可抗力条款或者约定将不可抗力条款排除在免责事由之外的，由于“不可抗力”属于法定免责条款，在符合条件的情况下，均不影响合同双方直接援用法律规定，主张不可抗力免责。因此餐饮企业依然可以考虑是否援用该条款。

注意️

餐饮企业可以根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）法释[2009]5号》第二十六条的规定：

以情势变更，继续履行合同明显不公平为由请求法院变更或者解除合同，但合同最终是否能解除，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定。

Q：餐饮企业无法履行租赁合同，违约金和转租费用怎么办？

首先，如果可以转租，建议餐饮企业与出租人先行协商，就当前情势，争取约定免除转租费用；

其次，先看“不可抗力”与租赁合同履行是否存在因果关系，当“不可抗力”导致租赁合同无法履行的，则无论对于出租人，还是承租人而言，均应当依法不承担民事违约责任或赔偿责任；

最后，关于合同中的定金罚则，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条之规定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。

如何跟房东谈判成功率更高？

实际上房东也是商人，商家不妨给房东算一笔账，如果不减免房租后果有：

• 1、商家因为不可抗因素不能继续经营，导致破产，由此跟房东打官司。由于现在国家政策倾向于扶持中小商家，商家打官司有一定赢的概率。最后房东很可能拿不到房租，还要耽误出租3~4个月。
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• 2、即使两方现在解除租赁合同，但疫情期间餐饮业降到冰点，空置商铺增多，多少商家都在观望当中，房东想找一个新的租客并不容易。市场的商铺价格也许会有所下降，不如减免些房租给现在的商家。平稳度过疫情期，大家各自承担一些损失，反而是共赢的局面。
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如果停租对他来讲预计亏损的金额远远大于免租的金额，大部分房东都会认同这种方案。